今年也算是楼市很特殊的一年，特殊到什么程度呢？特殊到我自己也卖了房子，又买了房子。
我上一次买房子是很短的一段时间之内，那套房子我刚买两年，包括装修。为什么又卖掉，换一套？其实我觉得这个时间点很重要。
首先要学会看楼市数据，对于楼市数据来说，有的数据是客观的，有的数据是一定要引起我们重视的。
什么数据是不客观的
两年前做分享会，我经常会做上海一手房供应、成交、价格走势图。这个数据现在我越来越少拿出来跟大家分享。
因为对于整个上海来说，它的均价如果上升，极有可能是因为市中心某个盘开盘了；均价下滑，可能是因为郊区一些供应量增加。包括这个月成交多少，可能跟真的成交量没有关系，而是网签的量。
但是有三个数字是特别特别重要的。
首先，对于一手房来说，希望各位能够记住几个现象。
“记住要在年底之前完成买房。”
第一个，特别重要一点，2020年楼市发生颠覆性改变的时间点，就是在8月份。
在整个8月之后，市场就发生了本质性的变化。这些变化在一些之前开过盘，到8月之后又续开的盘身上发生的特别明显，它们的认筹比出现了特别大的改变。
以前比如说1：1认筹，基本上都能买的到，还能挑挑拣拣。但到了8月份，产品一样，价格一样，区位、楼栋都差不多的情况下，认筹率突然上升，包括一些远郊的盘，认筹量突然提升。
其实8月这个时间点是很微妙的。
我们都知道上海楼市已经爬坡三年了，爬坡三年很艰难。
很多人问我如何去预判趋势，如何去选盘，如何在一个底部去抄底。
我之前和很多人聊，如果你预判不了趋势，你只要看到楼市开始反弹了，然后去买，这个时间点就是ok的，千万不要再等。如果你看到了楼市开始有很明显的转变，然后你进去，未来会等待一个更长更长的滑坡。
随着8月到现在开始，都还是一个可以入手的时间，如果到了明年可能又会跟以前不太一样。
第二，跟各位分析4个数字。
“记住要在年底之前完成买房。”
这是整个上海从2017年到现在为止，二手房的成交套数。
为什么只拉到了2017年？
因为2017年之前，其实整个上海每个月的二手房都是稳定的2万套左右。这是上海二手房比较正常的成交套数，也是一个楼市比较健康稳定的数字。
我们可以看到，从2017年到现在，很长一段时间没有达到过。在2019年因为偶发性的原因突破一段时间，马上又回落了。疫情期间，一直到了4000多套。过完疫情之后开始猛抬，有连续半年的时间都维持在了2万套。
我们说看二手房能说明什么？
二手房代表成交，二手房同样它也代表了需求的释放。因为大部分人都是卖掉一套再去买一套。
所以这也是为什么从8月份开始，一手房的需求量会这么猛，就是因为前面经历了4个月的二手房的回涌周期。
正是因为二手房的回涌，给市场带来了大量的购买力。这些购买力，有的涌向了二手，有的开始涌向一手，导致在8月份会产生那么多的人去认筹的现象。
而整个数据里面*夸张的，是在2020年的9月份，整个二手房突破了3万套，3万套的数字就是2015年2016年的二手房成交数字。代表了其实大部分人已经认可了楼市回暖这件事
第三个，还有一个数字叫8578套。这是一手房的成交套数，也创造了新高。
这两个数字，在整个9月，不管是一手，还是二手的成交套数都表现的非常好。这也是为什么如果各位*近有买房的需求，一定要尽快去解决。
因为到后期如果需求还是这个样，倒不是说房价会怎么样，就是你买到合适房子的概率就开始下滑了。
套数的回涌，一边释放了需求，一边又同时产生新的购买力，这也是整个2020年上海楼市发生的一个*大的变化。
第三个变化，房贷额度。
“记住要在年底之前完成买房。”
10月份，中介跟我讲了一句话，全上海有那么多银行，目前有房贷额度的只有4家。因为经过楼市回暖，已经消耗完整个上海的房贷额度。
从各个迹象都可以看出，在目前的市场，是成交不谈价格、成交的踊跃、成交的凶猛、已经是超乎了很多人的预料。
“记住要在年底之前完成买房。”
讲完了一手、二手，讲完了信贷，再跟各位讲一讲土地。
现在我们在市面上看到的所有的房子都是在2018年以后拍的地，所以我们要关注土地的情况，其实就会关注到未来两年整个楼市里面会发生什么。
“记住要在年底之前完成买房。”
很多人一直跟我来讲，上海可能没地了，或者说上海的土地供应量不足。
但是在2020年9月份，整个土地出让是*近这6年来的峰值。
楼市火热的同时，土地出让也一样汹涌，出让的土地额是净利润的峰值，特别是7~9月的出让金达到了1511亿，这个出让值也是很吓人的。
土地出让金意味着什么？是土地的楼板价踊跃程度、供应量、其实也是代表热度。
所以观测土地，其实就可以看出未来市场的供应结构、价格大概会在什么地方。
从2019年、2018年、2017年这三年，基本上上海的土地都是被极少数的开发商拿走的，这也导致了很多开发商联合操盘去做项目。
但是在今年开始，我们发现百花齐放。
“记住要在年底之前完成买房。”
很多我们都没有听说过的开发商，都开始在上海重仓买地了，本质上也说明了他们愿意去压注两年之后的上海楼市。
那么多开发商都形成了统一的价值认可，对于我们而言，就可以选择在那个时候去买房子。
因为对于我来说，我相信的是三件事情：
第一，上海楼市经历了三年的抑制，在8月份开始逆转。
第二，现在的土地供应量、客户踊跃度、二手房的释放程度，都可以说明整个市场在未来一年，至少是一年，会保证一个非常好的楼市大局。
第三，也是很重要的一点，上海的落户政策、以及各种银行信贷政策，在未来一年会给到很足够的体量支撑。
这些现象放在平时的市场里面是很正常的，但是现在，我们看到的就是一个逆转，一个转折。不去谈论价格，单是它的成交量、踊跃度都是很厉害的。
“记住要在年底之前完成买房。”
对于明年楼市有几个很重要的点，跟各位分享。
“记住要在年底之前完成买房。”
第一个，二手房的启示，它一定是有惯性的。
二手房不像一手房，二手房一定是一边买一边卖，所以它消耗需求的同时也产生了一定程度的需求，所以它的回涌会在很长一段时间内保持平稳，市场一定会具备充沛的购买力。
第二，现在去买房，一定要去关注它的产品。
因为未来所有的开发商都开始做一些品质型的、改善性的项目，客户已经偏好去选择更好的产品。所以买好的产品也一定要去关注景观、配套、装修、户型等。
第三，一手会继续争抢二手的客户资源。
这是关于整个市场客户对产品力的认知。
中国房地产在很长一段时间的品质其实一般，今年一手为什么那么好？为什么会出现千人摇的现象？大家为什么哪怕知道自己买到的概率只有10%，还要去摇号？就是因为他想买这套好房子，去二手也不一定能找到比那些好的房子。
所以一手一定会继续抢夺二手的资源，也会出现未来买到房的概率下滑的现象，这也是我提醒各位买房趁早的原因。
*后一个，明年开始，银行都会为来年准备好足够的信贷额度。
所以从储备量、客户量、供应量来看，2020年大概会有一个更大的楼市大年。
现在买哪里是第二位的，12月之前，尽快去买，你起码有意向选到那套房子，这是很重要的。
对于一手的房价来说，上海的环线均价，已经开始若隐若现了。
“记住要在年底之前完成买房。”
第一个很明显，核心位置的滨江一手盘13万朝上的价格已经达成共识了。
第二个，内环内，开始会有11万左右的价格，中环破9万；
*主要的是供应量*集中的郊环这一圈，2020现在基本上在4.3万左右价格。
另外，概括来说叫整体的门槛会提升。
*要说的就是郊环线，这条线就意味着上海门槛，你买进上海大概需要多少钱？
从目前来看，买进上海的成本都在400万左右。
“记住要在年底之前完成买房。”
那么如何去选盘
“记住要在年底之前完成买房。”
选盘一定要选城市属性，城市属性看什么？
其实就看这几点：*、交通和商业。
*今年变化的猛也不用我说了，*代表着对这个地方*大的投资
商业配套可以靠一些招商，但是*，它就是一个板块有没有可能吸引外来人口以及整个能力开始往上走的很重要的原因。
第二个建议，任何总价段都会是以产品为王。
大家一定要去看精装，一定要看绿化，一定要去看配套。产品为王的同时，核心地区还是会以总价为王，因为它关系到未来的流动性、客群量
总价段决定了客群量，总价控制住了，意味着你的接盘人会更多
如果总价有优势，房源的流通性就会有优势，各位如果去选盘的话，希望能记住这三个建议。
但是还是那句话，近两年有在上海置业的需求，一定要记得在今年完成这件事情，到了明年你一定会来感谢我这句话的话，谢谢大家。
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