落南通买房:户一线城市不是梦!全面取消落户限制后房价会暴涨吗?买房还是买股?

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户籍政策大变天,房地产板块沸腾!
 
 
 
4月8日发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》通知,其中全面放开放宽落户限制的消息引发市场热议。根据通知,城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模。
 
放宽落户限制影响城市高达78个,根据《2017城乡建设统计年鉴》,城区常住人口1000万以上城市有4个,分别是上海、北京、深圳和重庆;城区常住人口在300万—1000万的城市有15个,分别是天津、成都、广州、南京、武汉、西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春;城区常住人口在100万—300万的城市则有59个。
 
 
 
户籍制度不仅与医疗保障、子女入学、保障性住房等多项公共服务牢牢捆绑,限购政策下,更是让不少外地人难以在大城市购置房产,此次放松落户条件将让房地产相关行业迎来长期利好。国盛证券预计I型大城市可从放松落户中不同程度的获益,II型大城市重点关注自身吸引力强劲且存在限购政策的城市,预计受政策影响较大。
 
放宽落户限制推动购房需求释放,房价上涨幅度有限
 
2017年2月份以来,已经有南京、武汉、长沙、东莞等30多个二三线城市发布各种人才引进与落户等政策,力度越来越大,门槛越来越低。
 
就在上周,杭州宣布大专及以上学历可直接落户;3月18日,河北省石家庄市出台“零门槛”落户政策;2月13日,西安落户再次放宽条件,本科学历落户不再受年龄限制,尚未毕业的大学生也可以直接落户。在越来越多的城市加入人才落户、补贴购房等政策的抢人大战后,此次全面放开放宽落户限制是否会是变相取消限购政策,从而导致房价的上涨?
 
雷根基金向私募排排网介绍,在当前背景下,房价将会上涨,但涨幅有限,主要是由于之前房价大涨是有货币安置的部分原因,如果只是单纯变相取消限购,的确能增加购房需求,但房价大涨仍需增量货币的配合。
 
卓凯投资袁志强在接受私募排排网采访时表示,房价大涨的可能性并不大。理由是,放宽落户限制在一定程度上有利于更多的购房需求得以释放,对房价有正面的促进作用。但是从边界上考虑,香港的房价是全球*高的,北上深的房价经过十几年的快速上扬,已经和香港在一个量级,但是香港的土地政策、人均收入、贷款条件、租金*和国内均不在一个等级。袁志强认为,树是不会涨到天上去的,所有事物都脱离不了均值回归的宿命,房价也一样,所以房价再出现大涨的可能性很小。
 
新富资本研究中心在接受私募排排网采访时表示,有核心竞争优势和区域聚集效应的城市以及城市群会形成马太效应,三四线城市会面临人口的压力,但是这是中长期的过程。房价在中短期和金融的联系更紧密,落户只是解决了购买指标的问题,反应到需求和价格还需要解决购买欲望和购买能力的问题。这次改革不仅释放了需求,而且也解决了重点城市的土地供应瓶颈问题,对楼市影响偏利好,但是这个单一因素很难驱动房价短期大涨。
 
放松户籍限制提升地产销量,重点关注房企龙头
 
经过统计,华创证券发现全国满足城区常住人口超100万人的城市住宅销售面积占比全国达到50%以上,本次落户制度放宽将加速户籍城镇化率的提升,并一定程度上淡化住房限购的约束,从而提振一二线城市和强三四线城市住宅需求。
 
今年以来房地产行业已有政策边际改善趋势,龙头地产公司销售回暖,降准降息的预期也在持续升温,对于后市房地产股票的投资机会,私募也给出了不同的看法。
 
新富资本认为从目前地产股估值来看,依然有投资价值,但是弹性和空间已经不大。“今年年初以来,产业政策和金融政策对地产行业偏暖,对地产股的估值修复提供了支撑和动力,但是去年底以来,不少优质地产公司股价已翻倍,部分龙头股公司如融创中国,新城控股股价已经创出历史新高,已经在一定程度反映了行业改善。”
 
雷根基金表示,城镇化建设有利于房地产行业和房地产股票,今年地产公司业绩将优于去年,且地产股票作为蓝筹股将持续受A股加入MSCI和富时指数的正面影响。但就地产个股而言,需区别对待各家地产公司在各线城市的布局。
招商证券在近期研报中则提出,2005年以来整体A股和一线城市地产的*率非常接近,但居民对于股票的资产配置比例却远低于房地产的比例。未来地产价格可能缺乏上涨的基础,同时新生一代的购房需求将会弱化,而股票长期*则是由上市公司ROE和估值水平决定。目前A股正处于ROE保持稳定,估值低位、长期资金持续流入、资产市场政策友好的利好叠加时期。2019年很可能是居民资金从房产转向股票的元年
 
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