买房知识：广州一手住宅市场供需两旺

住宅 —— 购房需求继续释放，一手住宅市场供需两旺

第三季度，广州一手住宅市场供需两旺态势延续，全市供应面积环比增长37.8%、同比增长47.4%，至279.7万平方米。成交面积亦环比增长40.7%、同比增长11.0%，至213.4万平方米。

广州一手住宅成交均价基本维稳。截至第三季度末，全市成交均价环比微升0.4%，至人民币每平方米31,683元。

年内，“三条红线”压力当前，房企推盘节奏预计加速，市场供应料将上升，市郊区域（南沙、增城、花都及从化）仍将是供应主力。

因疫情而压抑的购房需求有望进一步释放，全市总体需求仍将稳步上升。此外，不动产跨境登记的开展亦有望为市场注入源于港澳地区人士购房需求。

全市一手住宅成交均价料将保持温和增长。市中心五区供不应求持续，成交均价仍将稳步增长。而市郊区域或采取以价换量促进去化，成交均价增长更为平缓。

零售 —— 大型零售商扩张需求稍有回暖，部分业主升级改造计划开始实施

2020年1-8月，广州市社会消费品零售总额累计达人民币5,783.07亿元，同比下降7.5%，降幅较前七月收窄1.5个百分点。

第三季度，广州零售物业市场迎来本年首个新项目入市。季末，位于荔湾的悦汇城开业，为市场带来28.0万平方米新增供应，全市零售物业市场总存量也因此上升至570.1万平方米。

由于新增供应入市，其前期招商去化面积于本季度得以体现，进而推动全市季度净吸纳量年内首次实现由负转正。但鉴于市场中有部分业主开始实施阶段性升级改造，全市空置率因此结构性上升。截至季末，广州零售物业市场空置率环比上升1.9个百分点，至12.6%。

季内，护肤、彩妆业态延续自上季度以来的强劲租赁需求，大型连锁餐饮品牌租赁需求亦开始回暖。此外，本季度国内外新能源汽车品牌也于各商圈广泛展现出不俗的扩张及租赁需求。

尽管核心商圈各项目租金表现维持稳定，但鉴于次核心商圈于季内迎来新增供应入市，全市租金水平因此呈结构性下降趋势。截至季末，全市租金指数环比下降0.1%，首层平均租金为人民币每平方米每月731.5元。

尽管投资者情绪已较上半年显著回升，但鉴于投资者对零售物业投资标的区位及土地使用年限等客观条件要求较高，而当前可出售项目较难满足相应条件，因此零售物业投资交易市场保持平静，且季内无购物中心整售交易公布。

预计2020年第四季度全市将迎来23.0万平方米新增供应入市。鉴于拟开业项目区位条件、周边商业氛围尚未达到*理想水平，因此项目招商预计依旧承压，项目开业入驻率预计低于往年平均水平。

本地奢侈品消费市场持续火热，高端品牌租赁需求预计延续高涨。此外，由于众高端品牌选址落位已形成一定聚集效应，因此预计相关品牌选址需求将逐步向天河路等商圈聚集。

第四季度，由于部分业主项目调整及改造活动尚在进行，全市空置率预计仍将小幅上升；受次核心商圈新增供应影响，预计全市平均租金将结构性下调。